Bien que Wall Street ait encore augmenté pour atteindre des niveaux record, de plus en plus de riches subissent des inversions inattendues, grâce à cette génération de super-richesse s’écartant de manière majeure des normes historiques en se promenant régulièrement du côté sauvage emprunteur. Au fur et à mesure que le cliché disparaît, l’effet de levier coupe dans les deux sens, amplifiant les gains et les pertes. Emprunter contre des actifs illiquides est un moyen classique de se retrouver dans une situation de crise, en vendant des actifs à des prix de vente incendiaires pour empêcher les créanciers.
La première histoire, sur l’investissement dans l’art devenu aigre, donne une fenêtre sur la croissance de cette entreprise; il est clair que chaque banque dans le domaine de la gestion de patrimoine a une opération de prêt d’art. Je me souviens quand un de mes bons amis, qui avait été le bras droit de Steve Ross chez Related Companies (surtout connu pour avoir doté la Ross School of Business et à New York pour avoir développé le Time Warner Center) a fondé l’un des les premiers entrants dans le monde du prêt d’art, Fine Art Capital Je pensais que l’idée était folle du point de vue du collectionneur (pourquoi voudriez-vous payer des intérêts sur un actif non générateur de revenus qui serait difficile à vendre) mais clairement je n’étais pas en phase avec le désir des riches de tirer parti de leur pouvoir d’achat.
L’histoire du Journal est fortement ancrée dans le récit du déclin, dans les deux sens du terme, du dirigeant d’assurance retraité Donald L. Bryant Jr., qui était un collectionneur d’art moderne si lourd, avec une collection évaluée à plus de 300 millions de dollars , qu’il a été administrateur de MOMA. Le 77 ans, qui a Alzheimer, est surmené, face à 300 000 $ par mois en intérêts. Sa troisième épouse, Bettina, une ancienne ballerine, essaie de régler les choses en tant qu’enfants par les mariages précédents et des conseillers licenciés contestent la pertinence et même la légalité de ses actes. Soit dit en passant, le Journal a été lancé récemment; il s’agit d’un compte rendu très détaillé.
Ces jours-ci, le monde de l’art dans son ensemble bénéficie d’un cours intensif sur l’effet de levier – et les craintes grandissent que des cas comme celui des Bryants pourraient s’avérer un point de basculement pour les banques et les emprunteurs dans un marché de l’art de plus en plus agité…
Les prêts garantis par l’art d’aujourd’hui sont devenus plus importants et plus risqués pour les collectionneurs alors que le marché de l’art commençait à se rétrécir. Les collectionneurs américains ont jalonné leur art pour emprunter jusqu’à 24 milliards de dollars cette année, soit plus du double du niveau dix ans plus tôt, selon les dernières données compilées par le cabinet comptable Deloitte et ArtTactic, une société de base de données d’enchères. Certains emprunteurs fortunés exploitent leur art comme une tirelire pour financer leurs frais de subsistance. D’autres utilisent les prêts pour acheter plus d’art.
Mais après une hausse de quatre ans, le marché mondial de l’art a commencé à se replier, avec une valeur des ventes en baisse de 22% lors des ventes aux enchères de Christie au cours des six premiers mois de 2019 par rapport à la même période un an plus tôt. Les enchères d’automne de 1,4 milliard de dollars de la semaine dernière à New York étaient un tiers plus petites.
Un point clé manquant dans l’article qui a été signalé dans les commentaires: les évaluations des prêts d’art sont basées sur les ventes aux enchères terminées. Le problème avec cela comme base est que certains lots ne se vendent pas, soit en raison de l’enchère de personne (l’estimation semblait trop élevée) ou des offres n’atteignant pas la réserve.
La crainte est que les Bryants, ou autres, vendant de l’art puissent créer une spirale de liquidation classique, d’autant plus que le prêt a été concentré sur certains artistes:
Si les valeurs de l’art s’effondrent, selon les experts, les collectionneurs peuvent avoir besoin de vendre des œuvres à un prix inférieur à ce qu’ils sont estimés pour rembourser leurs prêts – ou ajouter plus de pièces à leur réserve de garanties pour maintenir leurs prêts à égalité. Sinon, ils pourraient faire défaut sur leurs prêts et renoncer complètement à leur art.
Si tout le monde prend le même art comme garantie – mêmes artistes, mêmes œuvres – et qu’il y a une crise, tout le monde peut avoir besoin de vendre et vous avez un gros problème », a déclaré Adriano Picinati di Torcello, qui a publié le rapport Deloitte-ArtTactic en dernier. mois.
Les prêteurs accordent généralement un crédit pouvant atteindre la moitié de la valeur d’une œuvre, mais certains commencent à adopter une ligne plus difficile. Mitchell Zuckerman, qui a lancé la branche de prêt d’œuvres d’art de Sotheby’s en 1988, a déclaré que si on lui demandait de prêter contre un Andy Warhol de 80 millions de dollars aujourd’hui, le maximum qu’il serait prêt à prêter serait de 20 millions de dollars.
50% est le niveau que j’ai entendu lorsque l’entreprise était jeune, donc au moins en surface, les normes de prêt peuvent ne pas être devenues laxistes. 50% semblerait être une marge suffisante, mais en cas de crise, les offres se tarissent.
La deuxième observation est l’état périlleux de l’immobilier résidentiel haut de gamme de New York. Il y a eu une tonne de construction d’appartements super luxueux … juste avant que Trump ne décide de s’affronter avec la Chine et la ville de New York a imposé une taxe de manoir sur le transfert de propriétés haut de gamme.
Ce qu’il faut garder à l’esprit, ce sont les différentes parties du mauvais côté de cette image. Le premier est les développeurs qui tiennent le sac. Ici, l’exemple est le fonds d’investissement CIM… .qui a CalPERS comme l’un de ses investisseurs (notez que nous ne sommes pas sûrs que CalPERS se trouve dans l’une des propriétés discutées dans cet article, mais le point le plus important est que les fonds de pension publics, les dotations et les assureurs-vie ont traditionnellement eu un certain développement résidentiel haut de gamme dans leurs portefeuilles). Les autres perdants sont des investisseurs qui ont acheté des propriétés comme celle-ci avant le retournement du marché.
Rappelez-vous, le titre du Financial Times, que les règles d’achat de propriété de NY se plient sur un marché « effrayant », a un ton sanglant, mais un ancien résident de longue date de New York, permettant aux acheteurs de lier une propriété avec si peu de fonds propres rappelle les mauvais marchés baissiers, même si la détresse aiguë se limite au haut de gamme.
Les développeurs de New York ont pris la rare mesure d’assouplir les acomptes pour les propriétés résidentielles afin d’attirer les acheteurs dans un marché atone.
La règle stricte pour ceux qui espèrent posséder un appartement à New York était qu’ils devaient trouver 20% du prix d’achat en espèces, une formidable barrière à l’entrée même pour les résidents aux poches profondes.
Pourtant, dans une tentative de pousser les acheteurs sur ce qui a été un marché moribond, plusieurs développeurs ont commencé à faire preuve de plus de flexibilité en acceptant des acomptes plus faibles ou en les échelonnant.
L’un de ces développeurs est CIM, basé à Los Angeles, qui permet aux acheteurs de payer 5% lorsqu’ils signent des contrats de vente pour deux nouveaux projets de Brooklyn qu’il commercialise: Front & York dans le quartier Dumbo et 111 Montgomery à Crown Heights. Un autre paiement de 5% n’est dû que plusieurs mois plus tard.
Yves ici. L’article n’est pas aussi net qu’il devrait l’être, car les propriétés CIM ne sont pas le tiroir du haut. Cependant, il y a eu une surabondance de développement des locations résidentielles (donc les loyers inférieurs changent l’équation du loyer contre ceux des acheteurs les moins riches) et le marché super haut de gamme, où les propriétés sont développées pour être vendues, a également connu une sur-construction. L’article décrit les forces qui ont frappé très durement le très haut de gamme:
Selon Core, une maison de courtage de New York, les prix médians dans la ville ont chuté de 12% par rapport à la même période un an plus tôt pour atteindre 999 950 $. Il s’agit de la pire baisse trimestrielle depuis les trois derniers mois de 2009, au plus profond de la crise financière. Le nombre de ventes a également chuté.
Effrayant », c’est ainsi qu’un développeur a décrit le marché du luxe, en particulier le long de la soi-disant rangée de milliardaires» de nouveaux immeubles très hauts sur la 57e rue, surplombant Central Park.
L’effet de refroidissement sur le haut de gamme du marché est survenu alors que les acheteurs étrangers battaient en retraite en même temps que New York introduisait une taxe d’habitation », destinée à financer la rénovation du métro. Le nouveau supplément est entré en vigueur en juillet avec une taxe unique à partir de 1,25% sur les maisons de plus de 2 millions de dollars, pour atteindre 3,9% sur celles vendues pour plus de 25 millions de dollars.
Et les gadgets peuvent être extrêmes:
À moins de baisser les prix, ce qu’ils répugnent à faire, les développeurs ont eu recours à des incitations pour essayer de pousser les acheteurs hésitants. Ils proposent de payer les frais de clôture et les frais de transfert et de jeter des équipements gratuits, tels que des casiers à vin, dans la bonne affaire.
Au One Manhattan Square, un développement dans le Lower East Side qui est apparu sur le marché plus tôt cette année, Extell propose de payer 10 ans de charges communes, ainsi que ce qu’il appelle un programme de clôture différée ».
Les acheteurs effectuent un acompte non remboursable de 10% et peuvent vivre dans leur logement jusqu’à un an avant la fermeture. C’est l’équivalent, selon Sush Torgalkar, directeur général d’Extell, d’économiser efficacement un an de loyer.
Extell propose également un programme de loyer à l’achat »au One Manhattan Square, ceux qui finissent par acheter un logement voient leur loyer déduit du prix de vente.
La réduction ou l’échelonnement des acomptes ne sont pas susceptibles d’influencer cette clique prisée des acheteurs à l’extrémité supérieure du marché immobilier de Manhattan, pour qui un achat de 50 millions de dollars est, comme l’a observé M. Torgalkar, plus une expérience de vie »qu’une transaction financière.
Mais les développeurs espèrent que cela plaira aux simples riches, qui pourraient être épargnés d’avoir à trouver plusieurs centaines de milliers de dollars en espèces à la fois.
Le risque pour les développeurs est qu’une mise de fonds moins importante, en théorie, faciliterait le départ d’un acheteur en cas de nouvelle baisse du marché. De nombreuses concessions peuvent également limiter les flux de trésorerie alors qu’elles tentent de rembourser leurs propres prêteurs.
En d’autres termes, si ce genre de chose persiste trop longtemps, certains de ces développeurs peuvent se décoller. Passez le pop-corn.